新加坡信托行业发展历史及市场现状

新加坡信托行业的历史可以追溯到20世纪80年代，当时新加坡正经历首次经济衰退。为了帮助房地产市场走出低迷，新加坡政府成立了房地产咨询委员会，探讨如何重振房地产市场。1986年，该委员会首次提出将REITs引入新加坡资本市场的想法。然而，由于市场和资本环境的原因，这一计划未能立即实施。直到1997年亚洲金融危机后，新加坡再次积极考虑推出REITs，并于1998年开始起草相关监管指导方针。1999年5月，新加坡金融管理局发布了第一套《房地产基金指南》，为REITs的发展奠定了基础。

在新加坡金融管理局发布第一套房地产基金指南后的几个月内，有几家房地产发展商开始讨论建立新加坡REITs的可能性。它们热衷于拓宽融资渠道，并且也想兑现投资者所期待的稳定收益投资产品。然而，18个月过去了，因为新加坡REITs政策没有包含税收优惠，而且拟组成REITs资产包的底层资产收益率较低，所以第一只新加坡REITs的发行一直无法落实。由于没有成功建立起新加坡REITs市场，新加坡的投资者也没有机会熟悉REITs作为投资产品的优势，因此也没有做好准备将投资放入这个新的投资产品。虽然 REITs 仍是一个新的概念，当时许多市场观察人士却坚信这个产品的发展潜能，呼吁为这个投资产品做进一步的公众教育。

对不在新加坡 REITs框架落地时立即提供税收优惠的政策，新加坡金融管理局当时给的理由是「推出新加坡 REITs的目标只是扩大金融产品的范围，而不是想通过提供税收优惠和其他奖励让新加坡 REITs胜于其他投资形式」。但房地产开发商和市场观察人士认为，缺乏税收优惠政策将影响 REITs 的发展。在税收优惠政策模糊的情况下，开发商的 REITs 发行成本未得到很好的支持，投资者也没有动力尝试这个新的投资产品。因为资产投资收益率非常低，没有税收减免，收益率会进一步压缩，使 REITs 没有吸引力。当时的房地产投资，除购物中心外，收益率一年只有约 2%~4%。在各方推动下，2001年，新加坡当时拟发行的第一只 REITs也获得了相关的一次性豁免，成为第一只享受新加坡 REITs 税收优惠政策的房地产投资信托。新加坡国家税务局随后也宣布了制定税收透明规则，即新加坡 REITs只要遵守 90%税前资产收益直接以股息方式分发给投资者，便可在 REITs层面免征所得税，避免重复征税问题。

2002年7月，嘉德置地（CapitalLand）重组了SPT，资产组合包括相同的3座零售房地产物业（Junction 8, Tampines Mall, Funan IT Mall），并以”CapitaMall Trust”（CMT）的名字再次发行。这次发行获得了5倍超额认购的良好回应。CMT的成功上市是新加坡REIT市场发展的一个重要里程碑。截止2010年9月，CMT的资产池已经有15处地产，空置率仅为0.4%（Occupancy rate is as high as 99.6%）。之后，腾飞基金Ascendas REIT（A-REIT）借着CMT的强劲风势，在2002年11月19日的首次公开募股，它也同样获得了5倍的超额认购。

2004年，新加坡推出了另一个新的金融产品——商业信托的相关法规。商业信托与REITs相似，只是投资对象不局限于房地产，还包括其他任何可以产生稳定现金流的资产和业务，如交通基础设施、环保基础设施、电信通信、船只及飞机租赁等。商业信托不是以公司的形式成立的，可被简单解读为是以信托方式成立的商业企业。它们兼有公司和信托的元素：与公司一样的地方是商业信托也有经营和管理企业的职能；但与公司不同的是商业信托不是独立的法律实体，而商业信托的受托人被视为信托资产的合法所有者。同时商业信托也在支付股息方面有更大的灵活空间，可以从营运现金流中向投资者支付股息，不像公司只能从会计利润中支付。新加坡商业信托的宗旨也同 REITs一样，即为信托单位持有人提供持续稳定的回报，但在规则方面就相对宽松一些。商业信托可以拥有较高比例的开发项目，没有杠杆率的限制，对股息额也没有任何限制。基于监管方面的较高灵活度，商业信托在税收方面就不像REITs有优惠，受到新加坡所得税法的约束。即便 REITs和商业信托各自在监管框架上有所不同，新加坡的资本市场大致把这两类产品视为相同，因此在派息率、杠杆水平等都予以类似的市场要求。

根据新加坡金融管理局（MAS）的数据，截至目前为止，新加坡共有19家注册商业信托、63家持牌信托公司、28家豁免信托公司、4家提供信托服务的豁免人、及39家房地产投资信托管理机构。新加坡的信托制度为全权信托。这种信托可以使受托人持有分配和投资信托财产的全部权利。同时，委托人可以保留投资权利，这也是委托人能保留的唯一权利。新加坡信托法主要基于英国信托法原则。新加坡的信托主要受《受托人法》监管，该法会不断审查和修订以适应信托市场不断变化的需求，同时确保条款稳健以维护信托的总体目的。除其他外，《受托人法》规定了保障措施，以确保受托人在行使其受托人权力时遵守某些最低标准，并规定了受托人在履行特定职责或行为时的注意义务。《受托人法》由法律部执行。

新加坡很多公司都为有资产和财富管理需求的客户提供信托服务。由于信托服务行业在新加坡受到监管，因此这些法人实体受到特定立法的约束。《信托公司法》(TCA)是监管此类公司在新加坡的设立和行为的最重要的立法文件。TCA为提供信托业务服务的公司提供立法和监管框架，无论这些信托是根据新加坡法律还是外国法律设立。在新加坡为个人或其他公司提供服务的信托公司需要为其业务范围获得足够的许可，必须遵守财务和报告要求，并避免与洗钱或金融欺诈有关的活动，信托业务的开展以及信托公司的许可和监管由新加坡金融管理局 (MAS) 控制。MAS仅向那些在质量、财务报告、运营控制以及受雇管理业务的专业人员的经验和诚信方面达到高标准的信托公司授予许可证。MAS通过进行非现场审查和现场检查来监管信托公司。

在新加坡凡是从事以下相关业务被视为信托业务：提供与建立明示信托相关的服务；作为明示信托的受托人；安排任何人担任明示信托的受托人；就明示信托提供信托管理服务。新加坡可以设立以下几种类型的信托：私人家族信托、集体投资信托、遗嘱信托、可撤销信托、不可撤销信托、慈善信托、资产保护信托、全权委托信托、外国信托。

截至2021年6月30日，在新加坡交易所上市的地产类信托总数达42只，总市值超过820亿美元。其中，新加坡房地产投资信托（简称新加坡 REITs）有33只、合订信托有6只、商业信托有3只。新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家，拥有亚洲最多元化且国际化的房地产投资信托平台，而新加坡REITs也是新加坡交易所长期以来最受国际投资者青睐的投资产品之一。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。从全球范围，特别是发达国家来看，REITs并非新鲜事物。美国、欧洲、日本很早就开始了相关产品的发行上市。

新加坡REITs的结构采用契约型模式，遵从集合投资计划（CIS）及《证券期货法》（SFA）的管制。在信托公司法的规定下，由金融管理局批准的信托公司作为REIT的托管人来确保投资者的权利和利益受到保护。托管人同时担任该REIT的房地产资产监护人的角色，并负责处理与投资者利益相关的房地产资产所有权的问题。作为其服务的回报，托管人将得到一笔与房地产投资组合的价值成相关比例的服务费用。托管人与发起人签订一个卖出和买入的期权（PCO）协定。发起人是指有意出售房地产于房地产投资信托基金的房地产所有者。当托管人在REITs上市当日或上市之前执行PCO协定中的买入期权，托管人将与发起人一起执行买入卖出的协定，并且完成这些房地产资产的交接手续。为了募集购买房地产的资金，REIT将通过首次公开募股（IPO），向投资者进行集资。承销商一般会将部分股票保留给重要的机构投资者。REITs的发起人也会得到部分股票，作为向REITs卖出房地产资产的部分交易偿金。所有REITs的投资者将有权享有REITs房地产资产带来的现金流及资本增值的收益。当REIT上市后，投资者可以通过证券交易所自由买卖REIT的股票。如果REIT被证券市场停牌或者终止交易，投资者有权要求赎回REIT的股票。

在外部管理模式中，REIT人名一个独立的资产管理公司来执行有关的投资战略。资产管理公司负责向信托基金投资者派发持续稳定的红利，并实施积极的资产组合战略来保证投资者能长期获得净资产价值的增值。为了激励资产管理公司，使RE